一、架空层的定义

架空层指整个小区架空，地面没有住宅一层，住宅在架空层上，无须围墙隔离防护。应满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞；无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。

架空层与入户大厅不同。现在很多的楼栋一楼也不设置住宅，但其并未架空，而是以入户大厅的形式存在。这类楼盘一般都追求品质，入户大厅也建设得美轮美奂，入户大厅一般计入公摊面积。

根据《物权法》的相关规定，建筑物区分所有权分为专有部分和共有部分，具体的区分要根据1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。根据相关规定，架空层在2.2米以下的不能作为专有部分，不能办理产权。2.2米以上则可以作为专有部分，可以出售、办理产权。

二、架空层计入公摊面积吗？

目前的架空层主要有两种：一种是半地下室的，不算公摊；另外一种是地上的，地上的又可以分为以下情况：

1、一种是小于2.2米，因为目前的规划中本身不计算建筑面积，无所谓公摊；

2、大于2.2米，3米以下的，之前的规划中一般不计入层次和容积率，不算公摊；

3、3米以上的架空层，四周通透，没有围护，不计算建筑面积，但对其中有围护的楼梯、电梯井、住宅门厅等，要算建筑面积。

据了解，要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件：一是这部分面积是经过规划批准的，需要计算容积率和建筑面积的；二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。

 

三、架空层是否属于业主所共有

大多数人认为架空层属于业主所共有，从下面现有的法律体系来看，也可以论述住宅小区架空层产权应属于业主。

《物权法》第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人的场所及设施等。

《物权法》第六章第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”

第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

四、随意变更架空层规划，如何防范？

早设置架空层的目的，是为了增加小区空间，提高绿化景观的面积，提升楼盘品质。但很多的开发商为了获取更多的利益，将其占有、使用、买卖、租赁等，变更架空层用途，导致业主投诉开发商侵权的事件时有发生。

 

目前的《商品房买卖合同》一般由建设规划部门提供格式合同，商品房买卖双方签订《商品房买卖合同》时，消费者除了注意商品房价款、面积、交房条件、产权登记等内容外，还应当注意格式合同中有关设计变更条款的约定。

对于设计变更的情况，买卖双方可对权利义务进行约定，比如是否可以进行设计变更、什么情况下可以进行设计变更、设计变更是否需要经过业主的同意等情形进行更加详细而明确的约定，以便双方发生纠纷时有章可循。如果开发商对设计变更存在违约情形，或者设计变更会对小区的使用功能造成影响，按照公平责任原则，业主是有权提出反对或向受益人请求适当补偿的。

《物权法》出台后，开发商在卖房时，往往在合同里会加上这样一条“架空层的权归开发商”。对这样的条款，购房者要慎重对待。在签订前，要搞清架空层的用途、功能。